Conoce el contrato de arras antes de firmar

Cuando ya te has decidido a comprar una vivienda que cumple todas tus expectativas y crees que es perfecta para ti y tu familia, pero te falta atar algunos cabos en cuanto a la financiación o, por cualquier otro motivo la compra debe retrasarse, suele aparecer el miedo a que otro comprador se pueda anticipar y te aleje de tu sueño.

Por ello existe una solución a dicha preocupación, logrando que el vendedor te reserve la casa con garantías y compromiso. Es el momento de firmar un contrato de arras.

El contrato de arras es un documento privado donde se determina una cantidad en concepto de arras como reserva de una vivienda.
Firmado por ambas partes, se reserva el derecho de compra sobre una propiedad, entregando una cantidad de dinero pactada en concepto de señal, ofreciendo una garantía de penalización para la parte que incumpla el acuerdo.

La reactivación, de los últimos años, del mercado inmobiliario ha reforzado la necesidad de utilizar este tipo de acuerdo ligado al de la compraventa.

Como en todos los asuntos legales, es muy importante conocer al detalle las características de este tipo de acuerdo y dejar todo muy bien atado antes de firmar y comprometernos a nada, para evitar problemas en el futuro.

Los expertos aclaran que las arras no son un contrato, sino más bien una cláusula que puede detallar y encontrar dentro del propio contrato de la compraventa, aunque no siempre es así.

Existen tres tipos de arras que varían en función de sus consecuencias jurídicas y forma de redacción:

– Las arras confirmatorias
– Las arras penales
– Las arras penitenciales

Las primeras, las arras confirmatorias, son básicamente un anticipo del precio total, que ambas partes acuerdan en el contrato de compraventa.
Por lo que la cantidad de dinero entregada en las arras confirmatorias se le restarán al precio final.
La principal diferencia con los otros tipos de arras, es que estas no otorgan derecho a resolver el contrato, ni sustituyen a la indemnización por daños y prejuicios sí existen inconvenientes en la resolución del contrato.

Las arras penales, tienen como objetivo crear una garantía para el cumplimiento del contrato, en el que se comprometen ambas partes a la pérdida o devolución duplicada.
Pero no son un anticipo del precio de la compraventa, ni otorgan a las partes la posible facultad de desistir del contrato del que se derivan.

Como arras, éstas se activan cuando existe un incumplimiento o del vendedor o del comprador.
Si es el vendedor el que incumple, deberá devolverlas por duplicado o con un importe acordado.
Si incumple el comprador perderá la cantidad entregada o deberá abonar una cantidad acordada.

Por último, las arras penitenciales, también llamadas arras de desistimiento, dan la opción de desistir libremente del contrato de compraventa sin necesidad de justificar nada.
Las arras penitenciales tienen una regulación expresa en el Código Civil y quizá por ello, son las más utilizadas.
En el artículo 1.454 se dicta lo siguiente:
“Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.”

Las arras penitenciales son la cantidad de dinero que deberá abonar el comprador o el vendedor si desisten del contrato de compraventa antes de consumarlo.
El comprador si no accede a cumplir el contrato pierde la cantidad entregada.
Si lo hace el vendedor deberá devolver el doble de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales.

Ahora que ya conoces los tipos de arras, es muy importante que el documento que se te presente este muy bien redactado ya que puede existir confusiones y creer que hay derecho de desistimiento cuando realmente no lo hay.

Por lo que si vas a firmar un acuerdo de arras y a entregar una cantidad determinada antes de la compra de una vivienda, asegúrate con que tipo de arras te estás comprometiendo y piensa si son las que realmente se adecuan a tus necesidades y cubren suficientemente tus derechos.

En el contrato de arras, en muchas ocasiones, se reflejan las condiciones que posteriormente se redactaran en el contrato de compraventa.

La información que debes poder encontrar en un contrato de arras es la siguiente:

– Los datos personales de ambas partes: la vendedora y la compradora, con sus respectivos documentos de identidad
– La descripción e identificación de la vivienda en cuestión. Para que no haya posteriores engaños, deberemos exigir la descripción concreta en la que se detalle la dirección, los metros de superficie, los anexos como pueden ser un garaje o un trastero, etc.
– Cantidad final del precio de la compra y la forma de pago
– La cantidad pactada como señal o anticipo, dejando claro, si corresponde, que dicha cantidad es a cuenta de la compra venta de la propiedad y que se descontará del precio final de la vivienda en el momento de la firma de la escritura.
– El tiempo máximo para que se formalice el contrato de compraventa
– El compromiso de formalizarlo en escritura pública
– Detalle y distribución de los gastos que supone la compraventa, así como las posibles cargas de la propiedad
– Firma y compromiso del vendedor y del comprador

Si no se detalla el tipo de arras que se está firmando, se entenderá que son arras confirmatorias, las cuales confirman el compromiso de las partes y suponen un anticipo del precio total, pero en este caso, las partes están libres de acceder o no, a resolver la obligación contraída.
 
En este punto puede que te estés preguntando: ¿Qué cantidad hay que pagar en la firma del contrato de arras?

La legislación española no estipula una cantidad determinada para que sea entregada en el acuerdo de arras, así que la misma deberá ser acordada entre la parte vendedora y la compradora en el proceso de negociación.

La recomendación es que si la vivienda es de tu agrado, pero no estás del todo convencido, deja una señal baja por si a última hora decides dar marcha atrás, perdiendo la cantidad entregada.

En cambio si estás más que seguro que es la casa de tus sueños y quieres evitar que el comprador se lo repiense o acepte otra oferta, negocia una cantidad elevada para las arras, sabiendo que esto obligará al vendedor a pensarlo dos veces antes del desistir de la venta pactada.

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