Vender una casa heredada, cuando los herederos no están de acuerdo

Cuando en una familia se recibe una casa en herencia y esta se ha de dividir entre varios herederos, normalmente se llega a un acuerdo, que suele ser el que uno de ellos se quede la vivienda y de el dinero de la parte que corresponda a los otros herederos.

Aunque hay otras situaciones que pueden complicar el trámite. ¿qué pasará si alguna de las partes implicadas no está de acuerdo y prefiere vender la propiedad a terceras personas?
Entonces puede darse la denominada situación de proindiviso o copropiedad.

La propiedad la han heredado por partes. Cuando uno de ellos quiere vivir en la vivienda puede comprar las partes de los otros. El conflicto surge cuando  uno de los herederos decide vender su parte.

¿Es legal la venta de una parte de una propiedad?

Se puede llevar a cabo, incluso aunque la vivienda sea indivisible. Quién decida comprar la parte que se vende pasará a ser copropietario, con todos los derechos asignados a este titulo.

Se puede dar la situación que los herederos aceptan la herencia pero no realizan partición de bienes, ni otorgan titularidades, por tanto se podria considerar que todo es de todos y no hay posibilidad de vender o desprenderse de una parte.

Soluciones cuando existe conflicto en la partición de una herencia

Aceptar la herencia

Parece sencillo pero es clave para solucionar posibles conflictos. Cuando aceptamos una herencia lo hacemos de forma libre y voluntaria. Por lo que, si uno de los herederos no la acepta, su parte se repartiría en donación entre el resto de los herederos.

Realizar una partición

Quizá es la solución más común, ya que quien lo desee podrá vender su parte sin que los demás pierdan sus derechos ni titularidad. Esta partición se realiza en partes iguales que quedan claramente divididas, a pesar de que sea una vivienda.

¿Y que puede pasar cuando uno de los herederos que se han acogido a estas soluciones, desea vender la totalidad de la propiedad y los otros no quieren?

En la ley están contemplados todos los casos que se pueden dar y existen soluciones para cada uno de ellos.

– ¿Se puede vender la totalidad de la vivienda y repartir el beneficio entre los herederos?

Se puede dar esta situación cuando hay acuerdo entre herederos y consienten la venta. Esta operación no se podrá realizar si no se ha expresado de forma fehaciente que están deacuerdo.

– ¿Un heredero puede vender su parte de la propiedad?

Podrá vender su parte si se ha realizado la partición o adjudicación de bienes y titularidades, independientemente del consentimiento de los demás herederos.
Pero hay que tener en cuenta que el resto de herederos tienen prioridad en la compra, por lo que pueden reclamarla.

Se debe también notificar la venta de la parte en questión y apartir de esa fecha los demás podrán subrogarse en el plazo de un mes.

– ¿Qué es mejor vender a un particular o a otro heredero?

Sin duda es más ventajos a nivel fiscal vender a un heredero que no a un particular externo a la herencia, ya que no hay que hacer el cambio de titularidad.

– Y si uno de los herederos quiere la totalidad de la vivienda…

Tan solo debe obtener la conformidad de los demás.

– Puede ser que uno no quiera vender su parte….

Quien quiera vender, si la propiedad ha sido dividida, puede hacerlo aunque haya uno que no quiera. Existe la solución de que el que ha comprado las partes que se vendían de la vivienda disfute del inmueble pagando un arrendamiento al heredero que no ha querido vender.

– ¿Y si no se llega a ningún tipo de acuerdo?

Sobretodo en casos donde exiten otros conflictos de tipo familiar se puede dar la situación que no se llegue a ningun acuerdo sobre la venta. No se llegue a determinar un importe para que agrade a todos. Existen, en estos casos, dos opciones:

– Acudir a un mediador que evite el trámite judicial. Se trata de la vía más ventajos apara lograr que todas las partes lleguen a un acuerdo que las conforme, satisfaciendo los intereses de todos.

– En los tribunales se puede llegar a un acuerdo sobre el precio. Realizando una acción de división. Se debe solicitar que el juez extinga el condominio, lo cual puede hacer de dos formas distintas:

– Adjudicando una parte del inmueble a cada uno de los propietarios si se trata de un bien divisible.

– Vendiendo el inmueble, de manera que las ganancias se repartan equitativamente entre los copropietarios.

Cualquiera de los propietarios puede llevar a cabo la acción de división ya que es un derecho,  para solicitarla no necesitará el consentimiento de los demás. Además, se puede llevar a cabo incluso aunque la propiedad se declare inservible.

Tras esta exposicion de casos ha quedado claro que hay multitud de vías para llegar a un acuerdo, sin llegar a la subasta pública de la herencia, que probablemente es menos ventajosa para los propietarios.