¿Qué impuestos hay que pagar cuando se vende una casa en Cataluña?

Llevar a cabo la venta de un hogar es una tarea complicada que requiere tener en cuenta todos los aspectos legales, administrativos y fiscales pertinentes con el fin de evitar posibles sanciones o reclamaciones. En este artículo, nos centraremos en el último aspecto (el fiscal) para explicar qué impuestos deben pagarse al vender una vivienda en Cataluña. Además, indicamos el plazo de presentación de los mismos y el lugar donde deben abonarse.

Marco legal de la vivienda de inmuebles

Este artículo está redactado en 2020, por lo que se encuentra totalmente actualizado respecto a la normativa fiscal española. De todas formas, recomendamos siempre contar con el apoyo de una inmobiliaria que indique posibles modificaciones legales que puedan afectar a las gestiones que estemos interesados en llevar a cabo.

¿Qué impuestos hay que pagar al vender una casa en Barcelona?

Todos los tributos que deben abonarse dependen de las distintas normativas que promulgan, principalmente, tres administraciones: la Agencia Tributaria estatal (para el pago a nivel nacional), la Generalitat de Cataluña (para tributos de carácter autonómico) y el Ayuntamiento de Barcelona (las ordenanzas fiscales municipales).

Impuesto sobre la renta

Si al realizar la venta de un piso experimentamos una ganancia de patrimonio, esta cantidad de dinero a favor habremos de incluirla en la próxima declaración de la renta de la manera que detallamos a continuación. Hay que puntualizar que esta declaración se realiza entre mayo y junio, solicitando el modelo D 100 en la Agencia Tributaria.

Para calcular si existe una ganancia patrimonial se aplica la siguiente fórmula:
se toma el valor de venta (valor escriturado – gastos y tributos de la venta que tenemos que asumir como vendedores) y se le resta el valor de adquisición (valor escriturado + mejoras e inversiones + gastos y tributos de compra – amortizaciones).
Esta última cifra (la de adquisición) se multiplica por el coeficiente de actualización correspondiente al año de compra del inmueble.
Aunque parece complicado, es bueno conocer esta fórmula que quizá serán otros los profesionales que se encarguen de realizar. Al conocer cómo se calculan los impuestos podemos entender el porque de los mismos.

Una vez hecho este primer cálculo, si descubrimos que existe una ganancia patrimonial se incluirá en la declaración de la renta por medio del porcentaje correspondiente, que sería el siguiente:

– Si la ganancia es igual o inferior a 6000 euros, tributará al 19 %.

– Si se trata de una cantidad entre 6000 y 24 000 euros, el porcentaje será de un 21 %.

– Para montos superiores a 24 000 euros, se tributará al 24 %.

Impuesto de plusvalía municipal en una compraventa

La venta de un inmueble y cualquier operación de transmisión del mismo (ya sea donación, herencia, etc.) están sujetas al impuesto de plusvalía municipal, que grava la diferencia de valor económico que ha sufrido el terreno sobre el que está construida la vivienda durante el tiempo que el propietario lo ha tenido en posesión.

Hasta 2018, este impuesto debía abonarse independientemente de si el terreno había experimentado un aumento de su valor real o no. Sin embargo, en 2019 se modificó esta normativa, de modo que ahora solo tributan los terrenos que hayan sufrido un cambio en su valor. Este impuesto debe pagarse en los 30 días posteriores a la venta del inmueble acudiendo a la administración municipal.

Dado que la cantidad a pagar se calcula en función de numerosas variables, no es posible dar una cifra exacta. Sin embargo, podemos explicar una fórmula de utilidad. Para ello se necesita conocer el valor del terreno y el número de años que llevamos siendo propietarios del mismo, así como el porcentaje anual y el tipo impositivo. Esa fórmula sería la siguiente:

Se multiplica el valor que tiene el terreno por el número de años que se ha tenido la propiedad (hasta un máximo de 20) y por el porcentaje anual que detallamos más abajo. A este resultado se le aplica un tipo impositivo del 30 %, o de un 4 % por cada mes completo que se haya tenido el terreno si el periodo fuera inferior a un año.

De acuerdo con el Ayuntamiento de Barcelona, los porcentajes aplicables cuando el periodo de tiempo es mayor de un año son los siguientes:

– Por un periodo inferior a 5 años, se aplica un 3,7 %.

– Hasta 10 años se gravará con un 3,5 %.

– Para tiempos de hasta 15 años, el porcentaje será de un 3,1 %.

– Hasta 20 años, corresponderá un 2,8 %.

Del mismo modo, hay que puntualizar que si la persona no ha adquirido la totalidad del terreno a la vez, sino que lo ha ido haciendo en fechas diferentes, cada una de esas fechas de adquisición constituirá una base imponible distinta. En este caso, el valor del terreno se calculará en proporción a la cuota adquirida en cada fecha, y a cada una de las partes se le aplicará el porcentaje de incremento de su periodo correspondiente.

Por último, para saber el periodo de tiempo durante el que hemos sido dueños del terreno, solo es necesario mirar en las escrituras. Y respecto al valor del terreno, este se encuentra detallado en el recibo del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI).

Más información sobre este impuesto puede encontrarse en la web del Ayuntamiento de Barcelona, donde se detallan también las posibles exenciones y bonificaciones.

Otros gastos que deben tenerse en cuenta

Una operación de compraventa conlleva otros gastos que, aun no tratándose de tributos, son de pago obligatorio. Están relacionados con la necesidad de que el piso quede libre de cargas al momento de su venta (lo que se demuestra con su correspondiente certificado).

En primer lugar, si no se ha terminado de pagar la hipoteca, estamos ante dos posibles casos: que se cancele anticipadamente la hipoteca abonando la cantidad que falte o que se le traspase al nuevo propietario a cambio de una rebaja en el precio del inmueble.

A su vez, debemos tener en cuenta los gastos de la inmobiliaria por las gestiones realizadas y los pagos que debamos afrontar a lo largo del año (pagos de la comunidad, IBI, tasa de basuras, derramas, etc.).

Importancia de recabar el apoyo de una inmobiliaria

En conclusión, al vender una vivienda es fundamental asegurarse de estar al día de todos los impuestos que deban liquidarse. Conocer esta información es imprescindible para que la operación resulte segura y no enfrentarse a problemas futuros. Para eso puede ser muy útil contar con el apoyo de una inmobiliaria para estas gestiones.

0 comentarios

Dejar un comentario

¿Quieres unirte a la conversación?
Siéntete libre de contribuir!

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *