Medidas que puedes tomar ante unos inquilinos morosos

Una circunstancia que por desgracia suele acontecer con cierta asiduidad en los contratos de alquiler de viviendas es que el arrendatario se retrase en el pago de las cuotas o, simplemente, deje de pagarlas.

Ante esta situación, el propietario se encuentra ante un grave problema, no solo por el hecho de que no le abonen las cuotas derivadas del contrato de alquiler, sino porque, en muchas ocasiones, se sitúa ante otro problema aún más grave: que el inquilino no quiere abandonar la vivienda.

Por ello, vamos a explicar algunas pautas importantes que pueden tomar en consideración aquellos propietarios que se encuentren ante esta tesitura y no sepan cómo deben actuar.

Algunos aspectos importantes del contrato del alquiler

A la hora de llevar a cabo la firma del contrato, recomendamos que en él se acuerde la entrega de una fianza por adelantado.

Aunque en la mayoría de los contratos se inserta la cláusula del pago de la fianza, no siempre puede ser así. Con ello, el propietario se garantiza tener una cierta cantidad de dinero guardado por si se produce el hecho de que el arrendatario deje de pagar el alquiler.

También es usual insertar una cláusula contractual donde se especifique que, si no se cumplen los plazos y formas a la hora de realizar los pagos de las mensualidades, se rescinda el contrato de alquiler. Para ello, es necesario que este hecho quede reflejado en el contrato, además de que este se encuentre inscrito en el Registro de la Propiedad y haya requerimiento notarial o judicial al inquilino.

Como puede apreciarse, existen algunas notas jurídicas que deben ser revisadas por profesionales especializados para evitar en el futuro algunos problemas de esta índole.

Notificación al inquilino moroso a través de un medio fehaciente

Debemos tener presente que cualquier propietario o arrendador tiene la facultad de reclamar al inquilino por la falta de pago. Esta acción puede iniciarse desde que se produce el primer mes de incumplimiento del contrato por falta de pago o aquellas otras que sean asimiladas a esta y que sean obligatorias para el inquilino (como pueden ser, por ejemplo, las de suministro).

Antes de llegar a la vía judicial, debe intentarse de forma amistosa que el arrendatario pague las cantidades adeudadas. Por ello, una buena solución que proponemos es notificar este hecho al inquilino moroso a través de un medio fehaciente (burofax o carta certificada con acuse de recibo), exhortándole a que abone las mensualidades que ha dejado de pagar.

En este punto, recomendamos acudir a un abogado especialista en la materia con el objetivo de que sea este quien firme dicho requerimiento, garantizando con ello que se han cumplido todas las formalidades legales existentes.

Una vez que el arrendatario ha sido notificado, dispondrá de 30 días para satisfacer la deuda antes de poder iniciarse cualquier trámite legal para el cumplimiento de sus obligaciones de cara a ponerse al corriente de pago.

Durante este período, el propietario puede negociar con el inquilino cuándo va a producirse el abandono de la vivienda por voluntad propia por parte del arrendatario (para ello, debe firmarse el correspondiente documento de resolución contractual, la entrega de las llaves y el reconocimiento de la deuda) o bien que sean ambas partes las que fijen en calendario de pago (en el caso de que haya buena fe por parte del arrendatario de abonar las cuotas impagadas) y que, de esa manera, el inquilino tenga la posibilidad de permanecer en el inmueble.

Presentación de demanda de desahucio ante impagos del alquiler

Si se han agotado todas las posibilidades amistosas y el propietario no ha podido cobrar las cantidades derivadas del alquiler, el último paso es presentar una demanda de desahucio.

Este procedimiento viene recogido en el artículo 440 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y tiene como finalidad que el propietario pueda recuperar las cantidades que no se le han abonado por el alquiler del inmueble, así como cuando el inquilino no quiere marcharse de la vivienda por incumplimiento contractual.

Una vez presentada la demanda y aceptada a trámite, el juzgado requerirá al demandado (en este caso, el arrendatario) para que, en el plazo de 10 días, desaloje la vivienda y abone las cantidades impagadas. Si el arrendatario no compareciera en juicio o se opusiera a la demanda, se decretará el fin del procedimiento y se procederá a realizar el lanzamiento en la fecha que se haya acordado.

Es importante saber que este procedimiento, en la actualidad, puede prolongarse entre 4 y 8 meses.

El seguro de impago de alquiler

La realidad es que cada día son más los propietarios que, ante la incertidumbre de encontrarse ante un inquilino moroso, deciden contratar el seguro de impago de alquiler.

Con esta póliza de seguro queda protegido todo propietario que se vea afectado por el impago de la mensualidad en un contrato de alquiler, cubriendo el pago de aquellas rentas que no se hayan abonado con un máximo que quedará establecido en la propia póliza de seguro.

Lo usual es que este tipo de pólizas se contrate para un plazo de 12 meses y que se incluyan algunas coberturas adicionales como, por ejemplo, la defensa jurídica del propietario para reclamar las cantidades adeudas al inquilino, o bien para recuperar el inmueble a través del procedimiento de desahucio.

Este tipo de seguros puede contratarlo cualquier persona que decida alquilar su inmueble, aunque es habitual que la aseguradora efectúe un estudio de viabilidad y solvencia financiera del arrendatario.

Para ello podrá solicitar los documentos que estime conveniente y que conduzcan a acreditar la solvencia económica del arrendatario (por ejemplo, nóminas a trabajadores por cuenta ajena o declaraciones trimestrales de IVA a autónomos).

El coste habitual de este tipo de seguros alcanza, como máximo, el 5 % de la renta anual que se haya acordado en el contrato de alquiler.

En definitiva, desde nuestra inmobiliaria ofrecemos el mejor asesoramiento profesional en la materia de alquiler de viviendas, ayudando siempre a resolver cualquier controversia que surja como consecuencia de este tipo de situaciones.