¿Cómo influye la cédula de habitabilidad a la hora de comprar una vivienda?


La compra de una vivienda es una de las mayores y más importantes inversiones que la gran mayoría de las personas podrán hacer en el transcurso de sus vidas. Por lo general, adquirir un bien inmueble exige ya sea el uso de los ahorros de toda una vida, la necesidad de contratar una deuda onerosa que por muchos años habrá de ser pagada o, en algunos casos, la combinación de ambos.

Las inversiones en bienes inmuebles deben ser ante todo eso, una inversión. Es decir, una operación financiera que no pierda valor a través del tiempo sino por el contrario, que en el peor de los casos lo mantenga y, en el mejor, lo gane. Para ello, hay múltiples factores a considerar, y uno de los más elementales es que la vivienda cuente con todos los documentos que amparen su legalidad. Tal es el caso de la cédula de habitabilidad.

¿Qué es la cédula de habitabilidad?

Según la definición del Ministerio de fomento es «el documento que certifica la legalidad de una vivienda». Es un certificado emitido por la administración y cuyo trámite corre a cargo de quien promueve la vivienda. Asegura que la propiedad cumple con la normativa urbanística correspondiente y se apega al proyecto arquitectónico originalmente autorizado, al cual se otorgó la licencia de construcción en primer lugar.

La cédula de habitabilidad es también un documento indispensable para que una propiedad pueda venderse. Sin embargo, en la actividad inmobiliaria es una práctica común de los constructores que, con el fin de acelerar la recuperación de sus inversiones, vendan los proyectos en forma anticipada sin contar con este requisito y bajo la promesa de obtenerlo antes de la entrega de la obra terminada.

Si este fuera el caso, es indispensable que, antes de firmar cualquier documento en el que nos comprometamos a comprar piso o una casa, nos asesoremos adecuadamente con profesionales del ramopara evitar problemas futuros con algo tan delicado como nuestra propia vivienda.

Es importante también saber que, sin este importante documento, nos será imposible contratar los servicios de suministro de energía eléctrica y de agua potable entre otros, provocando que nuestro espacio deje de ser un hogar y pase a convertirse en un cascarón inhabitable casi sin valor.

Tipos de cédula de habitabilidad

La autoridad emite tres tipos de certificado:

– Cédula de primera ocupación: Concedida a los inmuebles recién construidos que no han sido habitados con anterioridad.

– Cédula de primera ocupación por rehabilitación: Otorgada a las propiedades que, ya sea por voluntad del propietario o por exigencia de la autoridad, han pasado por un proceso de renovación mayor.

– Cédula de segunda ocupación: Este certificado es el que corresponde a las viviendas que ya han sido habitadas con anterioridad.

¿Tienen vigencia las cédulas de habitabilidad?

En efecto la tienen, y su duración dependerá de la comunidad en la que la propiedad se encuentre. Sin embargo, en términos generales, la vigencia es como sigue:

– Cédula de primera ocupación: Aquellas que se otorgaron después del año 2012 tienen una vigencia de 25 años. Las entregadas entre el 2004 y el 2012 de 15 años y las anteriores al 2004 de 10 años. La razón de la variación de la vigencia se debe a que, con el tiempo, se han incorporado mayores exigencias en los reglamentos de edificación y mejoras en los sistemas constructivos que permiten que las viviendas se mantengan en buenas condiciones por más tiempo.

– Cédula de segunda ocupación: Su vigencia es de 15 años en todos los casos. En este rubro se incluyen también los certificados por rehabilitación.

¿Para qué trámites es necesaria la cédula de habitabilidad?

Como se dijo anteriormente, es indispensable en primer lugar para poder vender el inmueble. También será requisito para contratar los servicios de suministro de gas, luz y agua, es decir, para poder hacer habitable el espacio.

Aunque el documento está dirigido esencialmente a los propietarios de las viviendas, los arrendatarios deben exigir el certificado vigente o, de lo contrario, no podrán contratar los servicios indispensables para habitar el lugar provocándoles, como habrá de imaginarse, múltiples complicaciones.

¿Cómo se tramita la cédula de habitabilidad?

Para obtener el documento será necesario contratar los servicios de un arquitecto o de un aparejador colegiado, quien inspeccionará el lugar presencialmente. Tras visitar el inmueble, emitirá un certificado que deberá ser avalado por el Colegio de Arquitectos. Este documento se presentará ante la autoridad de la materia, la que emitirá el certificado de habitabilidad definitivo.

Debemos tomar nuestras precauciones en cuanto al tiempo, pues el trámite se puede extender hasta tres meses. En algunos ayuntamientos existe la posibilidad de ahorrar tiempo mediante la entrega de una declaración responsable, sin embargo, siempre será mejor contratar los servicios de un profesional para evitar futuros riesgos.

¿Cuánto cuesta la cédula de habitabilidad?

El precio varía en función del tipo de propiedad y del lugar en el que esté situada. Los profesionales capaces de realizar el trámite tienen absoluta libertad para tasar sus servicios, por lo que es prudente que conozcamos por anticipado tanto el importe como el alcance de los servicios que contratemos. También debemos considerar que conseguir el aval del Colegio de Arquitectos tendrá un costo. No obstante, el trámite completo debe costar alrededor de unos 200 euros.

Es importante mencionar que existe también un documento llamado licencia de primera ocupación que no debemos confundir con la cédula de habitabilidad. La diferencia principal entre ambas es que la primera se expide únicamente a viviendas recién construidas, mientras que la segunda es exigible tanto para inmuebles nuevos como en los antiguos y renovados.

También es necesario saber que las autoridades de las comunidades autónomas de Madrid, Andalucía, Castilla y León, Aragón y Galicia, no exigen cumplir con el requisito de la renovación de la licencia de habitabilidad si ya se obtuvo una, mientras que en Cataluña, Murcia, Navarra, Cantabria, Asturias y La Roja sí es necesario cumplir este requisito.

Como hemos podido ver, las reglas para habitar una vivienda varían de comunidad en comunidad y, por ello, es prudente acercarnos a la autoridad competente antes de decidirnos a comprar un inmueble.